新闻中心 - 正文
商场招商:地王不断涌现,国字号房企垄断行业 2017-05-23 12:51

地王堰塞湖:国字号抢占一线

  地王走钢丝

  一边厢,一二线城市地王频现,另一边厢,地方政府的土地使用权出让收入却进一步下滑。2015年前三季度,这一数据下降了34.7%,而2014年和2013年这有些收入别离添加3.1%和45%。从10月下旬开端,土地商场不断涌现地王,其间80%被国字号布景独占,他们的融资本钱优势也在无形中推高了地价。

  尽管商场招商有些一线城市的土地商场买卖仍然火爆,但对于大多数三四线城市而言,他们正在经历土地商场的隆冬,对地方政府投融资、债款等许多影响正在显现。

  二三线城市楼市危险添加,楼市分解严峻,一线城市的保值增值特点越趋显着,招引房企回归一线城市抢地,将来商品房项目或更加高端化。如今房地产公司债最低已挨近国债,利率再降的话,到1%乃至以下都有也许,这么归纳来算,有望掩盖高价拿地的本钱。

  2015年,土地商场呈现了一种古怪的集体性狂热:开发商争相组团,去抢包括北京丰台在内的高价地,楼面地价动辄五六万,直至7.5万。

  这么的状况让身处其间的业内人士也连呼看不懂。如果说一两幅地王还也许是激动或意气所造成的,那么当很多的房企都这么做的时分,这背面隐含的,是如何的逻辑?

  广州一位大型央企内部人士画龙点睛:这些拿地的开发商是在赌,赌三五年后的房价还能上涨乃至翻倍;赌廉价资金还远未完结,直至零利率。只要能拿到满足廉价的钱,就能够抵消高价拿地的本钱。

  开发商也有说不出的苦衷:当时的房地产商场,城市分解现已十分严峻,三四线城市卖不动了乃至亏本,二线城市量多价滞,只要一线城市如北京、深圳、上海还有时机挣钱,怎能不来抢地?

  只是,当北京呈现50个单价10万以上的豪宅的时分,他们能找到满足多的有付出能力的客户吗?这些被集体提高的项目,是不是会变成一个个危险的堰塞湖?

  别无挑选:回到一线拿地

  10月下旬,北京、南京、杭州等一二线城市迸发了土地商场热潮,拍出了多个地王。而在这一轮土地商场的热潮中,京城是毫无疑问的王者。

  10月20日,葛洲坝集团以总价49.5亿元竞得北京丰台樊家村宅地。据多家机构计算,这幅地的楼面价打破7.5万/平方米,是北京有土地出让以来的楼面价最高纪录。

  10月30日,中粮首创天恒联合体经过近两个小时的竞价,以总价85.95亿元夺得丰台区南苑A地块。依据华夏地产的测算,该地块商品住所有些的楼面单价将到达5万元/平方米。


11月2日,华润招商华侨城联合体以83.4亿元的总价,配建5.7万平方米公租房的价值摘得丰台南苑乡槐房村和新宫村地块B组团。据华夏地产首席剖析师张大伟测算,该地块楼面价高达5.6万/平方米。

  这意味着,仅隔三日,相邻位置的地块楼面价飙升了快到6000元/平方米。

  值得重视的是,上述买地的主体都是国资或央企。在竞赛剧烈的土地商场上,靠单打独斗的民企的生存空间现已逐渐被紧缩,万科、龙湖、绿城等纷繁组团参战,国企和央企乃至险资变成一线城市地价添加的主力。本年摘得北京地王的公司,80%以上都有国资或央企布景。

  开发商为何要争相抢地王?张大伟剖析称,二三线城市楼市危险添加,楼市分解严峻,一线城市的保值增值特点越趋显着,招引房企回归一线城市抢地,将来商品房项目或更加高端化。在三四线城市普遍萎靡的情况下,开发商们正在面临一个战略上准确、战术上没有挑选的商场:回到一线城市买地。

  接下来的11月,一线城市土地商场将呈现迸发现象,北上广深待售土地到达67宗,起价高达765.6亿,创历史最高纪录。

  其间,北京11月还将有17宗,起价高达352.76亿,估计终究成交有望到达500亿;广州11月将入市地块(不含工业用地)达24宗,总起拍价高达227亿元。估计终究成交也将超越300亿;别的上海也现已有挨近20宗土地将在11月出让。张大伟估计,将来还将呈现多个地王。

  融资本钱优势推高地价

  在北京2015年出让的高价地中,丰台占了6席,最贵的由央企葛洲坝领衔,花乡樊家村危改项目的楼面单价高达7.5万元;再加上别的地王如东坝、孙河地价超越5万的地块,现已多数位于四五环。

  上海易居房地产研讨院副院长杨红旭指出,全体来看,北京地价已显着高于上海。四环至五环多保持在5万元摆布/平方米;五环至六环通常在4万元以下,但优质地块也到达4万元-5万元/平方米。上海外环近似于北京五环,而当时上海外环线楼面价也只要2-3万元。

  这个地价水平,已不仅是面粉贵过面包这么简略,而是现已超越了更优区域的在售房价。依据安居客、链家等房地产电商和中介门店信息,现在东四环、北四环的二手房单价根本在5万摆布,而丰台的二手房区域均价相对更低。

  楼面价不断走高,受益最多的是前期拿地的房企。旧地王解套靠新地王,好像成了这几年北京土地商场的规律。

  广州一大型房企管理层人士对21世纪经济报导记者表明,拿地的开发商是在赌,一个是赌将来房价持续上涨,比方囤个三五年涨一倍就能够盈余了;还有是赌资金利率下行,如今房地产公司债最低都挨近国债,利率再降的话,到1%乃至以下都有也许,这么归纳来算,有望掩盖高价拿地的本钱。

  这也能够解释为何国资和央企开发商勇于拿地王,对于具有国资布景的房企,其最大的优势即是资金宽余。2014年典型房企低融资本钱排行中显现,排在前十位的房企中有8家为国企或央企布景,其间华润置地的融资本钱更是低于5%。

  我国房地产学会副会长陈国强指出,央企国企能够从银行取得低利率贷款,并且别的途径的融资也比民企简单。别的,在一些需求相应政府主管部门审批的融资上,国企和央企也占有有利位置。比方2015年的公司债能得到更低的利率等。

  但房价将来能涨多少?依据万科的测算,上一年北京等一线城市的地价占房价的份额,现已到达了66%,这需求房价三年内上涨一倍,才干有所盈余;而依据本年的地价来看,将来房价需求上涨更多,才干掩盖本钱。万科以为,拿了这种田的公司无疑要承当很大的经营危险。

  前述房企管理层人士也坦言,这种高价拿地的危险也太高了,该公司本年在北京土地商场简直每场都会参加举牌,但终究都放弃了。

  不合:将来的压力与危险

  豪赌的另一面是,不合暗生。

  地价高企,土地商场竞赛剧烈,联合拿地蔚成风气。据华夏地产研讨部的统计数据显现,到11月3日,北京成交的32宗商品房住所用地中,有15宗为归纳体拿地,算计占比高达46.9%。

  但在近期的地王争夺战中,一些联合体呈现了割裂,开发商阵营对于房地产后市的判别产生了不合。

  以83.4亿元成交价晋身北京总价第三高的北京丰台区南苑乡地块,在拿地成果诞生后一小时即传出了华润、招商由于拿地本钱超越预期有意退出的音讯。

  穆迪在研讨报告中曾直指,房企协作拿地也许带来三种危险:一是下降公司的透明度,缘于公司的财务报表对于协作条款的发表不行具体;二是致使合资伙伴发作争议;三是也许承当一些隐含的合约责任。

  回头再来看拿地开发商的这场豪赌,涉及到多少项目?华夏地产的统计数据显现,北京商品房住所进入尖端豪宅化,将来单价预期在15万摆布的将有13个项目(楼面价超越5万),价格在10万以上的项目在2016年将挨近50个,全体入市的尖端豪宅套数有望到达3000套以上。


京岸地产顾问网是涵盖商业地产策划,商业地产招商,商业地产运营,商业地产代理,商业地产营销,商业地址咨询及房地产调研的专业商业招商公司,欢迎咨询。
下一篇:没有了
Copyright © 2016 京岸地产 版权所有