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从苹果商业模式看商业地产营销“轻资产”转型 2017-05-23 12:44
彼得德鲁克有句名言:当今悉数公司的竞赛,不是商品与效劳之间的竞赛,而是商业形式之间的竞赛。
  
  
从苹果商业模式看商业地产营销“轻资产”转型
所谓商业形式,即是公司发明价值的核心逻辑。商业形式的立异在某种程度上决定了公司的命运。Iphone在短短几年间,将手机界的巨无霸诺基亚打翻在地,敏捷打破7千亿美金市值,靠的即是其共同的商业形式。
  
  苹果轻财物形式的启示
  
  股神巴菲特评判一家公司,十分注重三个疑问:
  
  1、公司的固定财物周转率怎样?
  
  2、新增固定财物出资报答怎样?
  
  3、公司扩展事务规划有必要依靠很多增加固定财物吗?
  
  让咱们用苹果的事例来解析其超高市值的因素。
  
  苹果商业形式成功的核心是,经过共同的价值办理,完成了公司财物的轻量化,以最小本钱投入追求最大经济产出,进而完成股东价值最大化。
  
  以苹果的同做法例,不管是诺基亚仍是联想,都有很多的工厂,大规划的生产线,大批技能工人等重财物,而苹果悉数摒弃这些生产要素,只专心于技能研制,商场开发,一切需求重财物的环节悉数外包出去。在赢利不变的情况下,财物越少,分母越小,财物的报答率当然就更高。轻财物即是用起码的资金去撬动最大的资源,赚取更多的赢利。苹果商品的毛利率之高,任何竞赛对手都望尘莫及。
  
  老子在道德经中有句话:大象无形,道隐无名。有形财物和无形财物的关系也是如此。乔布斯深谙我国古典才智,他说:没有财物,即是最大的财物。乔布斯更垂青的是无形财物,包含专利权、商标权、客户关系,出售途径,以及更高层次的用户体会。而很多传统公司失利的因素,通常是现金流被看得见的重财物所套牢,而研制、人力、品牌、用户体会这些看不见的轻财物价值,却通常被忽视。
  
  乔布斯的死忠雷军,成功印证了毕加索那句话:好的艺术家仿制,巨大的艺术家偷盗。他把苹果的这套轻财物形式照搬到我国,并把它发扬到极致,小米连实体店都摒弃了,取消经销商和代理商,只在网络上出售。这么能够削减流转环节、降低本钱,最要害的一点在于,没有实体店即可做到零库存。用户下单付款,到收货中间会有一个时间差。很多的订单和时间差即能发明可观的赢利。
  
  其次,小米需求预订,需求预付款。小米为何需求预订?而不是像三星诺基亚,在上市前先铺货让用户立刻买到手机?小米开放预订时,除了几部发给媒体的测试机,一部手机都不会造出来。本来这和房地产玩的一个套路,房子还在图纸模型期间,你顶多有机会看个样板房,首付款就要先打到开发商账上了,可能要等个若干年后才能交房入住,这即是所谓的期房。开发商最少还需求杠杆资金,而小米前期的杠杆资金都不需求。小米即是凭着这套照搬苹果的轻财物形式,完成4年估值猛涨180倍。
  
  这也是为何危险出资者十分关注这类轻财物公司,因为这么的出资能灵敏应对商场,公司能更专心于价值立异。
  
  新常态下,商业地产怎样包围?
  
  前阵子看过吴晓波的一本书《激荡三十年》,详解我国改革开放三十余年,很多当年如日中天的巨大公司,站在成功巅峰,后来都隐姓埋名,让人唏嘘不已。这即是传统的商业形式没有跟上年代的改变,缺少预见性与调整。房地产职业也在光辉开展了上十年以后,旧有的商业形式在当时的商场条件下越来越难以为继,尤其是近2年的当红炸子鸡商业地产,风头似已过拐点。作为这个职业的从业者,咱们不由要考虑,在新常态下,商业地产该怎样包围?
  
  10年前,商业地产仍是一片蓝海之际,万达携财物滚现金流,以售养租的重财物商业形式,把三代综合体的旗帜插遍上百座城市,敏捷打下了大片的江山,创始人王健林更是登上首富宝座,执商业地产盟主,一时风头无两。其商业形式更是引得仿效者争相崇拜。但是到近2年,大批学万达者发现,万达形式玩不转了,包含万达自个也不得不追求转型。
  
  据风闻,万达已和4家机构签定240亿元26个万达广场的出资协议,还在跟海内外多家投行、稳妥及基金洽谈。王健林请求2015年保证签定63个轻财物万达广场出资合同。将2016年开业的23家、2017年开业的40家轻财物万达广场合同签完,年内收现金300亿。无独有偶,此前数月,万科与凯雷的协作,标志着我国干流开发商吹响了轻财物形式的号角。
  
  那么,究竟啥是商业地产的轻财物形式?轻财物形式究竟该怎样玩?
  
  商业地产的轻财物形式,是指公司在商业物业的开发期间少投入、甚至不投入自有资金,后期也不对物业进行持有,仅仅在商业地产开发运营期间中某个或某几个环节进行参加并赚取相应的费用。
  
  轻财物形式怎样玩?既能够挑选在开发期间与本钱联系,小股操盘,就像苹果相同,仅投入有限资金,专心于核心技能研制,把需求边沿本钱的板块甩给下流。或者不控股,仅输出品牌与办理,赚取办理费和财物增值收益分红。在协作项目中不肯定控股,经过出让股权将财物变轻。其要害是赢得操盘权,项目仍用自有团队操盘,经过输出办理品牌,协作同享信誉资源和采购资源。借此进步资金使用功率,扩大自有资金出资报答率(ROE)。
  
  以铁狮门TSOF为例,其旗下基金收买美国12处物业有些股权,作为办理者,每年收取总财物0.5%的根底办理费,年收入2.5-4%的物业办理费,施工本钱2-4%的监理费,施工本钱3.5%的开发办理费,在财物出售事情中,收取总价1%的收买办理费,1%的财物转让费。上述各项运营收益约占到TSOF基金年净收入的13-14%。这些还仅仅铁狮门平时办理费,它还参加基金超量收益的分红,只需5年的年均总报答率超越10.5%,超越有些将分红30%。以此来看,其不到5%的本钱投入,却能共享到30-40%的收益。这种以小博大,小投入大报答的形式的确诱人。
  
  但轻财物形式,真的即是我国商业地产的救命稻草吗?真实要做商业地产的轻财物形式,不会比做重财物更简单,更不是一个能够低门槛或无门槛进入的路径,它对职业人才提出了更高的请求,没有这金刚钻别揽瓷器活。用旭美商业出资办理有限公司CEO潘韬的话说,这个世界上没有啥捷径可走,更没有啥救世主,最终仍是只能要靠咱们自个。不管自动仍是被迫,只需你还在做商业地产,真实的未来仍是要在职业的本质上下功夫。
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